Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Ev satın alırken ince eleyip sık dokumak gerekir. Ev, büyük bir yatırımdır ve alım satım işlemine gereken özen gösterilmezse bu hem alıcı hem de mülk sahibi için problemler ortaya çıkabilir. Ev satın almayı düşünen birinin, aşağıdaki maddelere dikkat etmesi gerekir.  

Proje Üzerinden Sıfır Ev Alacaklar İyi Araştırma Yapmalı

Daire alırken toplu konut projelerine dahil olmayı düşünenler, proje sahibi şirket hakkında detaylı bir araştırma yapmalıdır. Bu noktada şirketin portfolyosunda bulunan projeleri incelemek yararlı olabilir.

Söz konusu yeni bir şirket ise bu şirketin referansları ayrıca kontrol edilmelidir. Birçok kötü yorum almış ya da mahkemelere konu olmuş şirketlerden uzak durulması gerekir.

Evin Bulunduğu Bölgenin Deprem Riski Seviyesini Öğrenin

Yeni çıkan yasalar gereği deprem açısından riskli bulunan bölgeler kentsel dönüşüme tabidir. Satın alınan ev eğer riskli bölgede ise belediye tarafından yıkılabilir. Ayrıca riskli bir bölgede konut almak gelecek için doğru yatırım olmayacağı gibi olası bir depremde hayati tehlike de mevcuttur.

Haciz ve İpoteğe Dikkat!

Bu konu tüm potansiyel alıcıları ilgilendirmektedir. İster sıfır bir projeden ev alınsın ister halihazırda satışta olan bir konuta talip olunsun, haciz ve ipotek konusunu araştırmak gerekir. Çünkü evin üzerinde bulunan ipotek nedeniyle ciddi sorunlar yaşanabilir. Örnek olarak üzerinde ipotek bulunan sıfır daire, müteahhittin borçları nedeniyle yeniden satılabilir. Bu da büyük olasılıkla uzun sürecek olan bir yasal sürece neden olacaktır.

Ev Mutlaka Görülmeli

Alıcı ve ilan sahiplerinin, satılacak evin içinde görüşmesi önemli bir detaydır. Böylece hem olası sorunların önüne geçilir hem de ev ile alakalı her detay konuşulur. Henüz yapım aşamasında olan bir konut almayı düşünenler ise projenin her ayrıntısını incelemelidir. Teslim tarihleri konusuna da ayrıca dikkat edilmelidir. Ayrıca yeterli oranda referansı bulunmayan şirketlere temkinli yaklaşılması da gerekmektedir.

Kredi Çekebilmek İçin Evin Krediye Uygun Olması Gerekmekte

Konut kredisi çekmeyi düşünenler öncelikle bankaların faiz oranlarını karşılaştırmalıdır. Faiz oranları bankadan bankaya ve kredi notuna göre değişebilmektedir. Konut kredisi almak için ayrıca satın alınan evin konut kredisine uygun olması da önemli bir noktadır. Bu nedenle kat mülkiyeti tapusu bulunan konutları tercih etmek gerekmektedir. Kat irtifakı tapulu ya da paylaşımlı tapu çeşitlerine bankalar kredi vermeyebilir. O nedenle satın almadan önce evin tapusuna dikkat edilmelidir.

Ayıplı konut, satıcının belirttiği özellikleri karşılamayan, kararlaştırılan teknik özelliklerin yerine getirilmediği, alıcınının konuttan gerektiği şekilde faydalanmasını engelleyen gayrimenkullerdir. 6506 numaralı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, ayıplı maldan satıcının sorumlu olduğunu ve alıcının da bu durumda bazı haklara sahip olduğunu ifade eder.

Ayıplı Evin Özellikleri Nelerdir?

İlgili kanunun 8. maddesinde belirtilen ayıplı mal tanımının kapsamı geniş olmakla birlikte ayıplı konuta şu örnekler verilebilir:

· Konutun elektrik, doğalgaz ve su gibi tesisat projelerinin yapılmamış olması

· Konutun kolon ve kirişlerinde tehlike arz edebilecek derin çatlakların bulunması

· Konutun imar planına uygun olmaması

· Yapı ruhsatı bulunmaması

· Yangın merdiveni, asansör gibi alanların mevzuata uygun yapılmaması

· Binanın balkon ve çatı giderlerinin bulunmaması

· Evin ipotekli olması

· Statik betonarme projesinin olmaması

Ayıplı Konutta Alıcının Hakları Nelerdir?

Gayrimenkulü satın alan kişi, evin ayıplı olduğunu fark etmesi durumunda satışın ardından 30 gün içerisinde ihbarda bulunmalıdır. Bu ihbar satıcıya noter ya da iadeli taahhütlü mektup aracılığı ile yapmalıdır. Satıcıya bildirimde bulunduktan sonra ise ayıplı mal davası açılabilmektedir.

Gizli ayıp olarak adlandırılan, kullandıkça ya da bir uzmanın incelemesi sonucu ortaya çıkan ayıplar ise 5 yıl içerisinde ihbar edilebilir. 5 yıl, ayıplı konutta zaman aşımı süresidir. İlgili kanunun 11. maddesinde belirtilen ayıplı konutta tüketici hakları ise şunlardır:

· Sözleşmenin feshi yani satılan gayrimenkulü iade etme

· Satış bedelinden ayıp oranında indirim talep etme

· Tamiratın ya da eksiğin giderilmesini ve masraflarının ödenmesini satıcıdan isteme

· Konutun aynı özelliklere sahip başka bir konut ile değiştirilmesi

Tüketici bu haklardan sadece bir tanesini kullanabilir. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 12. maddesine göre konuttaki ayıplar ağır kusurlu ise ya da hile ile gizlenmişse 5 yıllık zaman aşımı uygulaması geçerli olmaz. Bu gibi durumlarda tüketicinin haklarını kullanma süresi sınırsızdır.

Gayrimenkul alım işlemlerini gerçekleştirmek için Tapu ve Kadastro Müdürlüklerine başvurarak tapu devir işlemlerini yaptırmak gerekmektedir. Tapu devri resmi bir işlemdir ve bu işlem gerçekleştirilmeden taraflar arasında imzalanan sözleşme ile alım işlemi gerçekleştirilemez.

Gayrimenkul tapu devri için alıcı ya da satıcının Tapu Müdürlüğünün resmi web sitesinden tapu randevusu oluşturması gerekir. Bu randevu için Alo 181 numaralı hat da aranabilir. Ancak randevusuz bir şekilde tapu devir işlemlerini tamamlamak mümkün değildir. Alım işlemini gerçekleştirmek için tapu devrinde ibraz edilmesi gereken bazı belgeler bulunur.

Ev Alırken Tapu İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

Gayrimenkul tapu devir teslim için alıcıdan bazı belgeler istenir. Alım esnasında ibraz edilmesi gereken tapu devir teslim belgeleri (2019) şunlardır:

· Nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi (TC kimlik numarası görünmeli)

· Tapu işlemlerini başkası -örneğin gayrimenkul danışmanı- yapıyorsa vekaletname

Tapu Devir İşlemi Ne Kadar Sürer?

Tapu gününde tüm belgelerin ve tapu harcı gibi ödenmesi gereken masrafların tamamlanması halinde tapu devretme işlemleri aynı gün tamamlanır.

Tapu Devir Masrafları Nelerdir?

Tapu masrafı, 31 Aralık 2019 tarihine kadar geçerli olan yasa gereğince yıl boyunca indirimli olacaktır. Aksini ifade eden bir anlaşma yapılmadığı sürece hem alıcıdan hem de satıcıdan satış bedelinin %2’si olarak alınan tapu harcı, 2019 yılında satış bedeli üzerinden %1.5 olarak ödenir. Satışı gerçekleştirilen iş yerleri için de aynı miktarda tapu harcı alınır.

Tapu devir masraflarında ayrıca tapu döner sermaye bedeli de bulunur. 2019 yılı itibarıyla tapu döner sermaye hizmet bedeli 128 TL’dir. Ayrıca 17.50 TL ilave hizmet bedeli mevcuttur. Yani toplamda 145.50 TL ödenmesi gerekir.

Güncel tapu masraf bilgileri için e-devlet Tapu ve Kadastro Müdürlüğü sayfasına göz atabilirsiniz.

Tapu Devir Teslim İşlemleri Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Tapu devretme işleminde dikkat edilmesi gereken belli başlı hususlar vardır.

· Tapu Harcını Düşük Gösterirseniz Ceza Alır mısınız?

Gayrimenkul satış değerlerini düşük göstererek tapu harcı masrafını doğru beyan etmezseniz ceza alabilirsiniz. Gelir İdare Başkanlığı, alım satım işlemlerini yakından takip etmekte ve yakaladığı usulsüzlüklerde hem alıcıya hem de satıcıya ceza kesmektedir.

· Arsada Devir Teslim Nasıl Olur?

Konut ve iş yeri tapu devir teslim işlemlerindeki aynı süreç işlemektedir.

· Emlak Vergisinden Muaf Olanlar Kimlerdir?

İşsizler, ev hanımları, şehit yakınları, emekliler, gaziler, engelliler, dul ve yetimler, ek gelire sahip değillerse ve brüt alanı 200 metrekareyi aşmayan bir konutları varsa Emlak Vergisi ödemezler.

Yapı inşaatının bitmesinin ardından binanın kanun ve yönetmeliklere uygun olduğunu gösteren, yetkili birimler tarafından verilen bir tür onay belgesi olan iskan raporu, bir nevi yapı kullanım izni anlamına gelir. Bu nedenle yapı kullanma izin belgesi olarak da bilinir.

İnşa edilen yapının projeye uygun olarak tamamlanması gerekmektedir. Yapı kullanma izin belgesi ya da bir diğer adıyla iskan belgesi almak ancak bu şekilde mümkün olmaktadır. Bazı şirketler, henüz tamamlanmamış projelerde masraftan kaçınmak için bu belgeyi çıkarmayı ertelerler. Bu nedenle ev satın almayı düşünüyorsanız bu belgeyi sorgulamanız faydalı olacaktır.

İskan Olmazsa Ne Olur?

Bir inşaat için ilk yapılması gereken şeyler arasında izin belgesi almak, yani iskan belgesi almak bulunmaktadır. İskan olmadığı durumlarda;

· Belediyeden onay alma konusunda problemler çıkabilir. Elektrik, su ve doğal gaz gibi abonelikler konusunda ekstra masraflar oluşabileceği gibi dairenin üzerine bu abonelikleri almak da zorlaşabilir.

· Raporu bulunmayan daireler, kat irtifakı tapusundan kat mülkiyeti tapusuna dönüştürülemez.

· Ev satın almak için kredi alınacaksa ve evin kat mülkiyet tapusu yoksa kredi başvurusu onaylanmayabilir. Bu konu hakkında ayrıntılı bilgi almak için “Hangi Tapu Tipleri İçin Ev Kredisi Kullanılabilir?” başlıklı yazımıza da göz atabilirsiniz.

· Belediyeler, ruhsat tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde izni alınmayan yapılar için para cezası kesebilmektedir.

· İzni alınmamış ve projeye uygun yapılmamış yapılar hakkında yıkım kararı çıkabilmektedir.

Görüldüğü üzere bu belge, ev alırken dikkat edilecek şeylerin başında gelmektedir. Alacağınız evin ruhsatı var ama yapı kullanım izni yoksa üzerinde düşünmeniz iyi olur; çünkü ruhsat, eve taşınıp yaşayabilmek için tek başına yeterli bir belge değildir.

İskan Raporu Nasıl Alınır?

İskan raporu alabilmek için ilgili belediyelere gerekli belgeleri tamamlamış şekilde başvurmak yeterlidir. Tüm belgelerin sunulmasıyla birlikte belediyenin ilgili birimi, yapınızın uygun olup olmadığı konusunda bir analiz yapmaktadır. Sürecin sonucunda yapınız uygunsa rapor verilmektedir.

Belge için ilgili belediyelerin İmar Müdürlüğü Yapı Kullanım İzin Birimi hizmet sunmaktadır. Buradaki görevliler, başvurunuzun ardından binanın ruhsat ve eklerine uygun olup olmadığını incelemektedir.

Yapı kullanım izin belgesi almak için projede gösterilmiş tüm şartların yerine getirilmiş olması gerekmektedir. Örnek olarak kanalizasyon altyapısı tamamlanmamışsa iskan raporu almak için yapılan başvuru reddedilebilmektedir.

İskan Raporu İçin Gerekli Belgeler

· Başvuru yapanın dilekçesi ya da idare tarafından hazırlanmış matbu form

· Yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğuna, uygun malzeme kullanılıp kullanılmadığına ve yapının kullanılmasında fen ve sağlık bakımından mahsur görülmediğine ilişkin fenni mesul veya yapı denetim kuruluşu raporları

· Enerji kimlik belgesi

· Yapının fotoğrafları (2 adet 18×13 cm)

Raporu almak için gerekli belgelerin güncelliğini, ilgili belediyeyi arayarak teyit etmeyi unutmamalısınız.

İskan Sorgulama Nasıl Yapılır?

Konuta ya da binaya ilişkin iskan sorgulama yapmak istiyorsanız e-devlet sisteminde ilgili aramayı yapabilirsiniz. İskan sorgulama ya da başvuru yapmak için Yapı Kullanma İzin Belgesi sayfasına giriş yaparak ilgili uygulama sayfasına yönlendirildikten sonra gerekli bilgileri girmeniz yeterlidir.

Ev alım sürecinde çeşitli masraf kalemleri ortaya çıkabilmektedir. Ev alım satım sürecinde bütçe yönetimi konusunda verimli olabilmek için tüm ayrıntıların bilinmesi gerekmektedir. Ev alım sürecinde insanın karşısına çıkabilecek masraflar şunlardır: 

Ev Alırken Çıkan Masraflar

· Ev bedeli

· Gayrimenkul Danışmanı Hizmet Bedeli

· Tapu harç bedeli

· Döner sermaye bedeli

· Emlak Vergisi

· Tadilat masrafları

· Çevre Temizlik Vergisi

· Abonelik masrafları

· DASK

· Kredi masrafları

Ev Bedeli

Evin bedeli, alıcının talep ettiği miktardır ve ev alırken yapacağınız en büyük masraf kalemini bu bedel oluşturmaktadır.

Gayrimenkul Danışmanı Hizmet Bedeli

Ev alma sürecinde ortaya çıkabilecek masraflardan bir diğeri gayrimenkul danışmanı hizmet bedelidir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik gereğince gayrimenkul danışmanları, hem ev sahibinden hem de evin alıcısından ayrı ayrı %2 + KDV oranında hizmet bedeli talep edebilmektedir. Gayrimenkul danışmanı, alıcı ve satıcı ile anlaşarak daha farklı miktarda hizmet bedeli de alabilir.

DASK

Ev alırken tapu devri işlemleri sırasında DASK yani Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi de istenmektedir. Bu sigorta, her yıl yenilenir ve ev alırken alıcının bu sigortayı kendi adına taşıması gerekmektedir.

Tapu Harç Bedeli

Alıcı ile satıcıdan alınan ve ev satış bedelinin toplamda %4 miktarında olan tapu harç bedeli, ev alırken yapılan masraflar arasındadır. 

Döner Sermaye Bedeli

Ev alırken tapu döner sermaye bedelinin de ödenmesi gerekir. Bu miktar her yıl ilgili kurumlarca belirlenir ve tapu daireleri aracılığı ile ödeme yapılır.

Emlak Vergisi

Her ev sahibi, ev değeri üzerinden hesaplanan Emlak Vergisi’ne tabidir. Ev aldıktan sonraki yılla birlikte her sene bu verginin ödenmesi zorunludur.

Tadilat Masrafları

Satın alınan ev sıfır değilse beraberinde tadilat masrafları ortaya çıkabilmektedir. Satın alınacak evin önceden iyice incelenip tadilat masraflarının hesaplanması, bütçenin doğru bir şekilde belirlenmesini sağlamaktadır.

Çevre Temizlik Vergisi

Ev alırken yapılan masraflar arasında olmasa da ev sahibi olduktan sonra ortaya bir gider daha çıkmaktadır. Çöp Vergisi olarak da bilinen Çevre Temizlik Vergisi, su tüketimi baz alınarak hesaplanmakta ve yılda iki taksit halinde ödenmektedir.

Abonelik Masrafları

Elektrik, su, doğalgaz ve internet gibi hizmetlerden yararlanmak için abonelikler açtırmanız gerekmektedir. Önceki abonelikleri yeni eve taşımanız da mümkündür. Bu noktada taşıma bedeli bir masraf olabilmektedir.

Kredi Masrafları

Konut kredileri, çoğunlukla ev bedelinin %75’i olarak verilir ve evin bedelinden geri kalanı alıcının ödemesi beklenir. Kredi kullanacaksanız ödeyeceğiniz taksit faizlerini ve peşinat miktarlarını detaylı bir şekilde incelemelisiniz.

2644 numaralı Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre yabancı uyruklu kişiler, yasal sınırlamalara uymak kaydıyla Türkiye’den ev satın alabilirler. Yabancıların gayrimenkul satın almaları için Türkiye’de oturum iznine sahip olmaları gerekmemektedir. İlgili kanunun 35. maddesinde yabancıların ev alması için getirilen sınırlamalara şu ifadelerle yer verilmiştir:

"Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez."

Türkiye’de Ev Satın Almak İsteyen Yabancıların Bilmesi Gerekenler Nelerdir?

Türkiye’den ev satın almak isteyen yabancı uyruklu kişilerin satış işleminden önce şu bilgileri edinmesi gerekmektedir:

· Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı) ve Tapu Müdürlükleri ya da Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçilikleri/Konsoloslukları’na başvurarak hangi ülke vatandaşlarının Türkiye’de gayrimenkul satın alabileceğinin öğrenilmesi gerekmektedir.

· Satın almak istenilen konutun askeri güvenlik bölgesi sınırlarında olmadığının teyit edilmesi gerekmektedir. Tapu Müdürlüğü tarafından yetkili komutanlığa sorularak bu bilgi alınabilmektedir. Gayrimenkulün güvenlik bölgesi sınırları dahilinde olması durumunda yabancılara ev satış işlemi gerçekleştirilememektedir.

Türkiye’de yabancıların taşınmaz alımına getirilen sınırlamalara dair bilgi edindikten sonra satış işlemi gerçekleştirilebilmektedir.

Yabancıların Ev Satın Alırken Gerçekleştirmesi Gereken İşlemler Nelerdir?

ürkiye’den ev satın almak isteyen yabancı uyruklu kişilerin tapu devir işlemini gerçekleştirmek için öncelikle randevu almaları gerekmektedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Randevu Sistemi üzerinden online randevu alınabilmektedir. Yurt içinden 181, yurt dışından ise +90 312 593 99 00 numaralı telefon aranarak randevu alınabilmektedir. Yabancı uyruklulara gayrimenkul satış işlemi gerçekleştirmek için gereken belgeler ise şunlardır:

· Gayrimenkul tapusu

· Kimlik belgesi veya pasaport (Bu belgelerin gerektiği takdirde tercümesi istenebilmektedir.)

· Belediyeden alınan emlak rayiç belgesi

· Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi

· Gayrimenkul değerleme raporu

Ayrıca gayrimenkul ekspertiz raporu alınması da şarttır. Gayrimenkul değerleme raporu düzenlendiği tarihten itibaren 3 ay süre ile geçerli sayılmaktadır. Gayrimenkulün satın alınacak dönemdeki değerini belirten ekspertiz raporunun Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün online TAKBİS sistemine kaydedilmesi de gerekmektedir.

Eğer vekaletname ile işlem yapılacaksa yurt dışında düzenlenen vekaletnamenin aslı ve onaylı örneği gerekmektedir.

Taraflardan birinin Türkçe bilmemesi halinde ise işlemlerin yeminli tercümanla yapılması zorunludur.

Yabancı Uyruklu Kişilerin Ev Satın Alırken Dikkat Etmesi Gerekenler Nelerdir?

Türkiye’de taşınmaz satın almak isteyen yabancı uyruklu vatandaşların dikkat etmesi gereken konular şunlardır:

· Satın alınmak istenen evin ipotek ya da haciz gibi satışa engel bir durumu olup olmadığı öğrenilmelidir. Bu bilgi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden alınabilmektedir.

· Güvenilirliğinden emin olunan bir aracı firma ile anlaşma yapılmalıdır.

· Gayrimenkul satışı ile ilgili taraflar arasında anlaşmazlık çıktığı takdirde Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir.

· Noter huzurunda satış vaadi sözleşmesi gerçekleştirilmesi, satış için yeterli değildir. Tapu müdürlüklerinde resmi işlemler gerçekleştirilmelidir.

· Ev satın alma işlemlerinde ödenmesi gereken tapu harcı, alıcı ve gayrimenkul sahibi tarafından ödenir.

Gelir Vergisi Kanunu'nun 80'inci maddesi uyarınca miras ve bağış yolu ile alınan konutlar hâriç, gayrimenkul alış tarihinden itibaren "tam 5 yıl içinde" elden çıkarılması durumunda değer artış kazancı vergisine konu olur. Sonuç olarak evinizi alış tarihi üzerinden "tam 5 yıl" geçmeden satmanız durumunda Gelir İdaresine vergi hesaplaması için beyanname vermeniz gerekir.

Gayrimenkul alış tarihi, tapunun resmi olarak alındığı yani tapunun üzerinden yazan tarihtir. Ancak tapu alınmadan önce evde oturulması ve bu durumun ikametgâh, fatura vb. resmi bir belge ile kanıtlanması halinde, tapu alım tarihi yerine evde oturulmaya başlanan tarihte kabul edilebiliyor. Bunlarında yanında, kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen gayrimenkullerde dâhil olmak üzere, mevcut yasa gereği her tapu sahip değişikliği ile tapu cins değişikliğinde bu 5 yıllık süre yeniden başlayabiliyor (bu konular hakkında daha detaylı bilgiye Gelir İdaresinin 189'nolu çağrı merkezi üzerinden ulaşabilirsiniz).  

Evin alış değeri enflasyona göre düzeltilir ve bugüne göre evin değeri bulunur. Enflasyona göre düzeltilen ev alış değeri ile ev satış değeri arsındaki fark hesaplanır ve enflasyondan bağımsız olarak elde edilen "gerçek kazanç" bulunur. Bulunun bu kazançtan her yıl açıklanan istisna tutarı, alım sırasında ödenen tapu harcı ve konut kredisi kullanıldı ise ev satışına kadar ödenen faizlerin toplamı düşülür ve "vergiye tabi tutar" bulunur. Bulunan vergiye tabi tutara vergi dilimleri uygulanarak "ödenecek vergi tutarı" hesaplaması yapılır.

Daha iyi anlayabilmek için bir örnek hesaplama yapalım:

01.01.2015 yılında 200.000 TL’ye alınan bir konut 01.01.2019 yılında 400.000 TL'ye satılıyor.

Endeks artış oranları

(Satış ve alış yapılan ayların bir önceki ayının TÜİK tarafından açıklanan Yİ-ÜFE endeks oranları alınıyor.)

01.12.2014 Yİ-ÜFE oranı: 235,84

01.12.2018 Yİ-ÜFE oranı: 422,94

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Beyanname Verme ve Ödeme Dönemi

2019 yılı içinde satışı yapılan konut için 2020 yılının Mart ayının 1. gününden 25. günü akşamına kadar yıllık gelir vergisi beyannamesi verilir ve yine 2020 yılının Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitte ödenir.

Kişinin sahip olduğu arsa ya da bina üzerinden alınan vergi türüne emlak vergisi denir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre ülke sınırları içerisindeki tüm yapılar bina vergisine, arsalar ise arazi vergisine tabidir. Arsanın ya da binanın sahibi, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa söz konusu gayrimenkulü sahibi gibi kullananlar emlak vergisini ödemekle yükümlüdür. Emlak vergisi bedelinin belirlenmesi için öncelikle gayrimenkul sahibinin emlak beyanında bulunması gerekir.

Gayrimenkul satın alan kişilerin, mülklerinin bulunduğu belediyeye başvurarak emlak beyanında bulunmaları gerekir. Emlak beyanı ilgili belediyeye gidilerek verilebildiği gibi e-devlet Tapu Taşınmaz Beyan sayfasından da gerçekleştirilebilir. Emlak beyanında bulunmak için ibraz edilmesi gereken belgeler şunlardır:

• Gayrimenkul sahibinin nüfus cüzdanı fotokopisi
• Yapı ruhsatı
• Adres ve telefon bilgisi
• İskan fotokopisi
• Tapu kayıtları esas alınarak doldurulmuş emlak bildirim formu

Emlak vergisi her yıl iki taksit halinde ya da tek seferde ödenir. İlk taksit mart, nisan, mayıs aylarında, ikinci taksit ise kasım ayında ödenmelidir. Vergi ödemesi, gayrimenkulün bulunduğu belediyeye gidilerek yapılabilir. Ayrıca e-belediye hizmeti veren belediyelerin sistemleri üzerinden online ödeme gerçekleştirmek de mümkündür. Emlak vergisi bedeli ise gayrimenkulün rayiç bedeli üzerinden her yıl belediyeler tarafından belirlenir.

Emlak Vergisi Kanunu’nun 4. maddesine göre tarım işletme binaları, devlete ait binalar, orduevleri, askeri gazinolar, ibadethaneler, yabancı devletlere ait elçilik ve konsolosluk binaları ile barajlar için bina vergisi ödenmez. İlgili kanunun 14. maddesine göre ise devlete ait araziler, mezarlıklar ve yabancı ülkelere ait arsalar da vergiye tabi değildir.

Ev hanımı, dul, işsiz, şehit yakını, gazi veya emekli kişilerin emlak vergisi ödeme yükümlülüğü yoktur. Ayrıca emlak vergisi muafiyetinden yararlanmak için gayrimenkulün 200 metrekareden küçük olması gerekliliği gibi şartlar da bulunur. 

Adına konut, arsa, iş yeri ya da arazi gibi bir gayrimenkul tapu kaydı bulunan kişiler emlak vergisi ödemekle mükelleftir. Gayrimenkulün rayiç bedeli üzerinden hesaplanan emlak vergisi, belediyelere yılda iki taksit halinde ya da tek seferde ödenir. Ancak gayrimenkul sahibi bazı kişiler emlak vergisi ödemekten muaftır. Ev hanımı, şehit yakını, işsiz, gazi, emekli ya da dul kişilerin emlak vergisi ödeme yükümlülüğü bulunmamaktadır. Buna ek olarak emlak vergisi muafiyetinden faydalanmak gereken diğer şartlar ise şunlardır:

• Vergi muafiyetinden yararlanmak isteyen kişinin adına kayıtlı başka bir gayrimenkulün bulunmaması şartı aranmaktadır. Vergi muafiyetinden faydalanmak isteyen kişinin eşinin adına birden fazla gayrimenkul tapu kaydı bulunması, muafiyet hakkını etkilemez.
• Gayrimenkulün 200 metrekareden küçük olması gerekmektedir.
• Emlak muafiyeti için başvurulacak konutun yazlık ev olmaması gerekir. Evde yaz kış oturulduğunun ispatı durumunda vergi muafiyetinden faydalanabilir.
• Gayrimenkulde bir kiracı otursa dahi emlak vergisi muafiyeti geçerli olmaktadır. Ancak konut sahibinin de başka bir evde kiracı olarak ikamet etmesi gerekir.
• Emekli olduğu için muafiyetten faydalanmak isteyen kişilerin Türkiye’de emekli olma şartı bulunmaktadır.

Sıfır oranlı emlak vergisi olarak da adlandırılan bu muafiyet hakkından sadece konut sahipleri faydalanabilmektedir. İş yeri, arsa ve araziler için emlak muafiyeti hakkı bulunmamaktadır.

 Emlak vergisi muafiyetinden yararlanmak isteyen ve yukarıdaki şartları taşıyan kişilerin bizzat başvuru yapmaları gerekmektedir. Başvurular, gayrimenkulün bağlı bulunduğu belediyeye yapılabilmektedir. Emlak vergisi muafiyeti için ilgili belediyenin Belediye Başkanlığı Mali Hizmetler Müdürlüğüne ithafen dilekçe yazılması gerekmektedir. Söz konusu dilekçede gayrimenkul sahibinin şunları beyan etmesi gerekir:

• Hiçbir geliri bulunmadığını,
• Başka bir gayrimenkule sahip olmadığını,
• Emlak vergisi muafiyetinden yararlanılmak istenen gayrimenkulün 200 metrekareden küçük olduğunu ve
• Gayrimenkulün yazlık olarak değil daimi ikamet amacıyla kullanıldığını belirtmek gerekmektedir.

İlgili dilekçede gayrimenkulün ada ve parsel numarası, adres bilgileri ve bina vergisi sicil no bilgilerine yer verilmelidir. Dilekçe ile birlikte Sosyal Güvenlik Kurumundan (SGK) alınan, başvuru sahibinin aktif sigortalı olmadığını gösterir belgenin teslim edilmesi gerekmektedir. Muafiyet hakkı olduğu halde önceki dönemlerde emlak vergisi ödeyen kişiler de ilgili belediyelere başvurarak 5 yıl geriye dönük olarak ödenmiş bedelin iadesini talep edebilirler.

Uygun fiyatları ve esnek ödeme seçenekleri nedeniyle inşaat projelerinden ev almak, birçok kişi için oldukça avantajlı bir seçenektir. Bu süreçte alışveriş güvencesi, alım sürecinin nasıl işlediği veya evin değerinin nasıl belirlendiği gibi sorular ise akıllardaki en temel sorulardır.

2000’li yıllardan itibaren hızla Türkiye’de projeler geliştirilmeye ve konutlar inşa edilmeye başlandı. Projeden ev satın alacak vatandaşların herhangi bir sorun ile karşılaşmaması ve inşaat şirketlerinin ödemeler konusunda sorun yaşamaması için de Türkiye Cumhuriyeti Gümrük ve Ticaret Bakanlığı, 2014 yılında (Bakanlık daha sonra Ticaret Bakanlığı ve Gümrük Bakanlığı şeklinde ikiye ayrıldı.) Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik yayımladı.

Yönetmelik ile yasal düzenleme net çizgiler içerisine alındı ve projeden ev almak çok daha kolay hale geldi. Yönetmelik ile düzenlenen bazı konular şöyle:

• Alıcılar herhangi bir şart aranmaksızın sözleşme imzalandıktan sonra 14 gün içerisinde cayma hakkına sahiptir.
• Satıcılar, konutların tamamlanamaması durumu ile ilgili sigorta yaptırmakla mükelleftir.
• Konutların devir ve teslim süreleri en fazla 48 aydır.

Kısacası alıcılar ile inşaat şirketleri, çeşitli yasal düzenlemeler ile birbirlerine bağlıdır ve herhangi bir aksaklıkta fesih gibi yasal süreçler işletilebilir.

Türkiye’de sadece ön ödemeli konut satışına dayanan projelerin olmadığını da belirtmemiz gerekir. 2010’lu yıllardan itibaren hızla hayatımıza giren ve gelişen bir alan olan kentsel dönüşüme uğrayan projelerde de ev satışları yapılabilmektedir.

Kentsel dönüşüm projelerinde ev satışlarında hem vatandaşların hem de şirketlerin hak kaybına uğramaması için 6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanun yürürlüğe girdi.

Kanunda, ev sahiplerinin dönüşüme nasıl dahil olacağı, inşaat şirketlerinin şartları ve dönüşüme uğrayan yapılardan ev alacak kişiler ile ilgili bazı maddeler bulunur. Ev alacak kişilerin bilmesi gerekenler şöyle:

• Satış, inşaat başlamadan önce gerçekleşiyorsa gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanır.
• Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin geçerlilik süresi 5 yıldır.
• Satış, hasılat paylaşımı denilen yöntem ile yapılıyorsa hem hak sahipleri hem de inşaat şirketi ile anlaşılması gerekebilir.

Kentsel dönüşüm kapsamında yapımına başlanacak bir projeden ev sahibi olan kişilerin, “Ev Sahipleri İçin Kentsel Dönüşüm Rehberi” başlıklı yazımızı okuması yararlı olabilir. Çünkü kentsel dönüşüm projelerinde, ikamet ettiği evi yıkılıp tekrar yapılacak olan kişiler, projelerden sıfırdan ev alan kişilerden farklı olarak kira yardımı gibi özel haklardan yararlanırlar.

İnşaat projelerinin herhangi bir döneminde ev almak için şirketle görüşülebilir ve görüşülen döneme göre ödenecek ücret, farklılık gösterebilir. Eğer alıcı kendine uygun bir konut bulursa alım için başvuru yapabilir. Alım konusunda mutlaka dikkat edilmesi gereken konu ise gayrimenkul satış vaadi sözleşmesidir. Sözleşme ile ödenen tutar, oda sayısı, kat planı ve evin bulunduğu kat gibi detaylar noter huzurunda tasdik edilir. İnşaat tamamlandığında ise alıcı, evinin tapu devrini yaptırabilir.

İnşaat projeleri için inşaat başlamadan önce, sırasında ve sonrasında gibi bir ayrıma gitmek mümkündür. Genellikle inşaat başlamadan önce ev için çok uygun bir ücret ödenir. Tamamlanma aşamasına yaklaşıldıkça ücretler artar ve nihai noktaya ulaşır. Bu nedenle de evin değeri, projenin başlangıcından itibaren değişiklik gösterebilir. Tabii ki proje dışında bir ev alınsa da değere etki edebilen muhit veya ulaşım gibi özellikler, projelerde de değerin belirlenmesi sürecinde önemli kriterlerdir.

Kısacası iyi bir muhitte, toplu taşıma araçlarına yakın bir konumda ve projenin başlangıç safhasında alınan evlerle büyük bir tasarruf sağlanabilir.

Bölge hakkında AR-GE yapılması hem muhitin ortalama fiyatlarını görebilir hem de gelecekte kiraya vermesi durumunda kazanabileceği gelirden haberdar olabilir.

İnşaat projelerinin izinlerini öğrenmek, kontrol edebilmek ve bunların uygulanıp uygulanmadığını kontrol edebilmek için hem mesleki yeterlilik hem de deneyim gerekir. Bu nedenle projeden ev alacak kişilerin bu işlemleri yapabilmesi oldukça zordur. Ancak sahibinden.com, ilana aldığı projelerin yasal süreçlerini kontrol eder. Böylece sahibinden.com aracılığı ile güvenle projelere dahil olunabilir ve inşaat projelerinden ev alınabilir.

Kira sözleşmesi

Mülkün kiralandığı kişilerle yapılan kira sözleşmesi, hem kiracıya hem de ev sahibinin hak ve sorumluluklarını gösterir. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez. Diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

Kiracının 10 yıl tahliyesi istenemiyor

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Ev kusurluysa kiracı ne yapmalı?

Evde herhangi bir kusur oluşması durumunda, kiracı bu kusurun giderilmesini ev sahibinden isteyebilir. Eğer ev sahibi bu isteği yerine getirmezse kendi yaptığı masrafı kiradan düşebilir.

Eğer kiracı evden yeterince yararlanamazsa, yani evde herhangi bir sorun varsa evden çıkış yapabilme, kiracı hakları arasında yer alır. Bunun için sözleşme süresinin bitimine beklemesine gerek yoktur.

Evde bulunan demirbaşlarda bir arıza olması durumunda kiracı bu sorunların giderilmesini ev sahibinden talep edebilir. Eğer masrafları kendi yapıyorsa, bunları daha sonra ev sahibine ödetebilir fakat kendi zevki doğrultusunda değişiklikler yapıyorsa burada ev sahibinin herhangi bir yükümlülüğü yoktur.

Kiracının depozito konusundaki hakları nelerdir?

Depozito almak konusunda ise kiracının sözleşme şartlarını yerine getirip eve zarar vermemiş olması gerekir. Aksi durumda verdiği zarar kadar olan tutar depozitodan kesilir veya depozitoyu geri alma konusunda kiracı hakkını kaybedebilir.

Kiracı evi kiraladığı şekilde teslim etmek durumundadır, fakat zaman içerisinde kullanımdan dolayı oluşan yıpranmalar ve eskimelerden herhangi bir şekilde sorumlu değildir.

Evin bulunduğu semtte kentsel dönüşüm yapılıyorsa kiracı evden tahliye olduğunda devletten iki aylık kira yardımı talep edebilir.